2025년 들어 신축 대단지 상가부터 대학가 상권까지 공실률이 빠르게 치솟고 있습니다. 단순히 임차인을 기다리다가는 관리비와 대출이자만 불어나 손해가 눈덩이처럼 커질 수 있습니다. 지금부터 상가 공실 활용방법 3가지, 이것만 알면 해결됩니다.
▶상가 공실 해결방법 자세히 알아보기
상가 공실률
올해 전국 주요 상업시설 공실률은 중대형 상가가 13%를 넘어섰고, 집합상가와 소형 점포 역시 회복 기미가 보이지 않고 있습니다. 특히 신도시, 수도권 외곽의 대단지 내 상가가 가장 큰 타격을 받고 있는데, 분양가 대비 매매가는 최소 25% 이상 낮춰야 거래가 성사되는 경우도 많습니다. 반면 도심 핵심 상권이나 대로변 코너자리는 여전히 수요가 몰려 양극화 현상이 심화되고 있습니다.
최근 한 대단지의 경우 1층부터 4층까지 400호가 넘는 상업시설 중 30% 이상이 비어 있어 상가 전체 가치가 떨어지는 악순환이 발생하고 있습니다. 대학가 상권 역시 상황은 비슷합니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 활발했던 중대형 점포는 2019년 공실률이 7%대였으나 현재는 11% 이상으로 늘었고, 소형 상가도 5%대에서 8%대로 높아졌습니다.
상가 공실 관리비
상가를 비워둔 채로 방치하면 수익이 없는 동안에도 비용은 꾸준히 발생합니다. 이로 인해 자금 여력이 부족한 투자자들은 손실을 크게 체감하게 됩니다.
🔹공용관리비와 장기수선충당금 : 청소, 경비, 전기, 소방, 냉난방 등 필수 운영비용
🔹보험료 및 세금 : 화재보험, 재산세, 종합부동산세 추가 부담
🔹마케팅·중개 비용 : 공실 해소를 위해 지급하는 광고비, 중개수수료, 프로모션 비용
🔹대출 이자 : 금리 상승 구간에서는 현금흐름 악화로 이어지는 주요 원인
이처럼 예상치 못한 고정비가 쌓이기 때문에 단순 임대수익률 계산만으로는 실제 수익성을 파악하기 어렵습니다. 초기 기대 수익은 두 자릿수처럼 보일 수 있으나, 관리비와 세금, 금융비용을 합치면 체감 수익률은 한 자릿수로 줄어들고, 장기 공실로 이어지면 마이너스로 전환되는 사례가 적지 않습니다.
상가 공실 해결방법 3가지
1. 렌트프리와 임대료 조정
초기 공실 기간을 줄이려면 단순히 세입자를 기다리기보다 적극적인 조건 제시가 필요합니다. 일정 기간 월세를 면제하는 렌트프리 2~3개월 제공, 인테리어 비용 일부 지원, 중개업자 수수료 인센티브까지 묶어 패키지로 내놓으면 임차인의 진입 장벽이 낮아집니다. 임대료를 바로 인하하기 부담스럽다면 최소 3~6개월은 무상 임대를 주는 방식으로 공실 기간을 단축할 수 있습니다.
2. 매출연동형 임대 모델
소비 트렌드 변화로 단일 고정 임대료만 고집하기는 위험합니다. 업종 특성에 맞춰 매출연동형 계약을 적용하면 경기 상황에 따른 유연성이 생기고, 장기 계약을 유지하는 데에도 효과적입니다. 특히 약국, 대형 편의점, 병원, 학원 같은 앵커 테넌트를 먼저 유치하면 자연스럽게 유동인구가 늘어납니다. 중심 업종이 입점하면 주변 공실도 빠르게 채워지고, 임차인의 매출이 올라가면서 결과적으로 임대료 총액도 회복됩니다.
3. 공간 전환과 업종 재배치
공실 상가를 꼭 리테일 점포로만 활용할 필요는 없습니다. 최근에는 무인창고, 공유창고, 소형 물류센터 같은 저장형 수요가 빠르게 늘고 있으며, 기존 지식산업센터 공실을 무인창고로 전환해 월 500만원 가까운 매출을 기록한 사례도 있습니다. 공간 전환이 부담스럽다면, 반려동물 관련 업종, 소규모 카페·베이커리, 체류형 F&B를 1층에 집중 배치하고, 2층 이상은 학원·병원·피트니스·취미 클래스 같은 목적형 업종으로 구성하면 동선 효율이 좋아집니다. 또한 지하철 연결부, 단지 통로에는 팝업스토어를 순환 운영해 새로운 콘텐츠를 지속적으로 노출하면 장기 공실화를 막을 수 있습니다.
맺음말
지금까지 상가 공실 활용방법 3가지, 이것만 알면 해결됩니다라는 주제로 실제 현장에서 적용 가능한 공실 대응 전략을 살펴봤습니다. 올해 상가 시장은 공급 과잉과 소비 패턴 변화로 변동성이 크지만, 공실을 줄이고 새로운 수요를 발굴하는 전략을 빠르게 적용하면 손실을 줄이고 기회를 만들 수 있습니다. 결국 중요한 것은 시기를 놓치지 않고 선제적으로 대응하는 것임을 기억하시기 바랍니다.
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